Квартиры у Моря / Инвестиционное Предложение
Новые квартиры, офисные и торговые помещения в строящемся жилом комплексе по адресу:
Украина, Крым, Севастополь, бухта Камышовая, ул. Павла Корчагина
|
 |
|
|
|
|
|
| Условия приобретения квартир вы можете узнать по тел.: +38 (0692) 556-122 |
| 
|
ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
по строительству жилого дома в г. Севастополь
Инициатором и реализатором проекта является ООО «Югмонолитспецстрой», реализацией квадратных метров занимается агентство недвижимости «Адресъ».
- Характеристика проекта
- Условия реализации проекта
- Исследование рисков
- Обзор рынка
- Маркетинговые исследования
Характеристика проекта
Инвестиционная привлекательность жилья в данном районе:
повышенной комфортности - $1300 - $1800;
первичное жилье - $1100 - $1300.
Окружение площадки: существующая обжитая застройка.
Коммуникации: все сети имеют достаточный резерв нагрузок для подключения Объекта.
Метод освоения площадки: долевое участие (обсуждается с инвестором).
Период возврата прибыли: начиная с 8 месяцев от начала строительства.
По реализации данного проекта ООО «Югмонолитспецстрой» принял на себя следующие обязательства:
- Разработку и утверждение концепции;
- Предпроектные изыскания;
- Разработку эскизного проекта;
- Получение прав на проектирование и строительство;
- Проведение инженерно-технических изысканий;
- Разработку рабочего проекта;
- Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ;
- Производство строительно-монтажных работ;
- Выполнять функции генерального инвестора;
- Реализацию произведенного продукта.
Данный проект направлен на увеличение спектра предложений на первичном рынке недвижимости Украины, а так же формирование новых перспективных рынков в сфере риэлтерской деятельности. Предпосылками разработки проекта является плодотворная деятельность на рынке АРКрым ООО «Югмонолитспецстрой». Работы по реализации данного проекта произведены в результате инвестиционной деятельности и являются собственностью компании «Югмонолитспецстрой».
На основании углубленного анализа первичного рынка недвижимости принято решение о расширении сегментов рынка и осуществление дополнительной, более масштабной инвестиционной деятельности в строительство, с целью удовлетворения спроса более широкой категории потребителей, с охватом Украинской аудитории со средним уровнем доходов (cм. Обзор рынка).
В рамках данного проекта предполагается строительство 8-ти этажного, 4-х секционного дома, состоящего из одно-, двух-, трехкомнатных квартир со стоимостью одного квадратного метра для потребителя при реализации готового продукта 1200 долл. США и организация полной инфраструктуры услуг. Данная программа направлена на реализацию недвижимости для потребителей в массовом объеме.
[наверх]
Условия реализации проекта
Для реализации данной программы разработана гибкая стратегия маркетинга, которая адаптирована под разные условия финансирования аналогичных проектов, согласно действующему законодательству Украины (согласовывается с инвесторами).
Стратегия маркетинга выстроена на основании мониторинга, социологических опросов и спроса на недвижимость в Украине.
Данный проект входит в рамки развития строительства микрорайона в виде комплекса многоэтажных зданий, с расположенными в них квартирами и инфраструктурой для обслуживания проживающих в районе. Реализация данного проекта предполагает строительство 8190 м2 продаваемой жилой недвижимости и 2924 м2 продаваемой инфраструктуры и коммерческой недвижимости.
Часть инвестиций направленных на организацию проекта произведена ООО «Югмонолитспецстрой», а так же учредителями этой компании. Для полной реализации данного проекта необходимы дополнительные инвестиции от сторонних или стратегических инвесторов, которые оценены в размере $8653100.
Предложение призвано привлечь инвесторов к проекту, который находится в стадии реализации. На текущий момент компанией «Югмонолитспецстрой», выполнены следующие работы:
- Разработка и утверждение концепции;
- Предпроектные изыскания;
- Разработка эскизного проекта;
- Получение прав на проектирование и строительство;
- Проведение инженерно-технических изысканий;
- Разработка рабочего проекта;
- Получение разрешения на производство строительно-монтажных работ.
Дополнительно компания «Югмонолитспецстрой» ведет работу по увеличению площади застройки и, как следствие, увеличение площади жилой и коммерческой недвижимости в рамках данного проекта, что влечет за собой дополнительные затраты, в результате чего появилась необходимость в финансировании строительно-монтажных работ.
В настоящее время имеется возможность для инвесторов производить инвестиции по следующим вариантам:
- Поэтапно, по мере выполнения строительных работ подрядными организациями;
- Целью формирования гарантийных обязательств, для инвесторов возможны так же оформления договоров раздела продукции;
- Возможны инвестиции под ипотечные договора с оплатой фиксированного процента под гарантию имущества ООО «Югмонолитспецстрой». При этом под имуществом подразумевается объект по данному строительству.
Допускается возможность привлечения стратегических инвесторов, имеющих собственную структуру реализации недвижимости в Украине или в других странах, или имеющих другие интересы в данном проекте.
В результате реализации проекта ООО «Югмонолитспецстрой» и, следовательно, сторонние инвесторы, становятся обладателями продукта, который пользуется спросом у населения и торгово-коммерческих организаций.
[наверх]
Исследование рисков
Риск недофинансирования объекта. При реализации проекта основным риском нужно считать риск, связанный с недофинансированием сторонами объемов строительства. Это может случиться в случае невыполнения инвесторами ранее достигнутых договоренностей.
Риски, связанные с реализацией продукта проекта. Менее всего существует риск, связанный с реализацией продукта, так как планируемая цена реализации квартир конкурентоспособна и на внутреннем рынке Украины, что позволит, в крайнем случае, реализовать часть недвижимости внутри страны, не прибегая к снижению цены реализации (демпингу) (см. Маркетинговые исследования).
Риск, связанный с увеличением сроков строительства. Имеются риски связанные с превышением нормативных сроков строительных работ. Для оптимизации риска генеральным подрядчиком строительно-монтажных работ выступает ООО «Югмонолитспецстрой». Тем не менее, целесообразно принять для расчета пессимистического прогноза возможные отставания от графика строительных работ в пределах 10%.
Риски связанные с превышением затрат на строительство. Имеются риски, связанные с превышением затрат на строительство. В проектных расчетах допускается превышение, связанное с изменением конъюнктуры рынка строительных материалов. Максимально возможные риски оценены в размере не более 10%. Данные риски можно компенсировать увеличением цены реализации, поскольку изменение стоимости материалов изменит весь строительный рынок.
[наверх]
Обзор рынка
В 2005 году рост цен на первичном рынке жилья в Крыму составил около 45 процентов.
Несмотря на то, что жилье в новостройках (первичное жилье) с 2001 по 2004 годы стало наиболее динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости г. Севастополя, насыщение потребительского спроса на первичном рынке далеко от реального. Продукция данного проекта обладает преимущественными факторами по месту расположения, комфортности, возможности свободной планировке внутри квартир.
Возрастающая стоимость земли обусловлена, прежде всего, ростом доходности объектов недвижимости. Такая тенденция сохранится как минимум пять лет. Учитывая статистические данные о количестве населения, количестве имеющегося пригодного для проживания жилья и нормативы по необходимому количеству метров на одно лицо, можно говорить об имеющемся дефиците жилья в размере 1000000 м2.
Анализ потребительского спроса на недвижимость по городу показывает, что из 100% покупателей 72% желают приобрести квартиры, из них 36% стремятся приобрести квартиры в Гагаринском районе.
Принимая во внимание разработку государственной программы ипотечного кредитования, а также законодательную базу, позволяющую банкам расширять собственные программы кредитования операций с недвижимостью, можно сделать прогноз о том, что ипотечные кредиты станут более доступными для потребителей, что в свою очередь повлечет увеличение спроса на рынке жилья, в том числе и на рынке нового жилья. Принимая также во внимание скромные темпы строительства жилья, можно сделать прогноз о недостаточности удовлетворения потребительского спроса.
[наверх]
Маркетинговые исследования.
Стоимость одного квадратного метра при сдаче вновь построенного жилья стоимость 1 м2 общей площади квартир составляет в среднем $1300.
Вместе с тем, необходимо отметить наличие существенных преимуществ объектов первичного рынка недвижимости, таких, как строительство квартир улучшенной планировки, новое сантехническое оборудование и коммуникации, а также применение передовых технологий застройки.
Нестабильное положение доллара и других валют побуждают население искать пути чтобы сохранить свои сбережения. Покупка недвижимости неплохой способ вложения капитала. Цены на дома и квартиры в Крымских городах растут, заметно опережая уровень инфляции.
На такой привлекательный для застройщиков регион стремятся как киевские, так и московские строительные компании. В целом, для рынка жилья черноморского побережья характерно значительное количество первичной недвижимости, которую застройщики позиционируют как элитную и, соответственно, дорогую.
В Севастополе средняя стоимость м2 жилой недвижимости составляет от $1200 (элитное жилье - $1550, бизнес-класс - $1200, эконом-класс - $900 за м2). При этом цены в Севастополе, на фоне ограниченного предложения, выросли за одиннадцать месяцев 2005 г. на 47% (по 1к.к.), на 45% (по 2к.к.), на 46,5% (по Зк.к.). Новостройки раскупаются на уровне котлована со стартовой стоимостью от $800 до $900.
Таблица средней стоимости м2. первичной жилой недвижимости в Севастополе.
| Севастополь
| | | У моря ($) | Центр ($) | Окраина ($)
| | Первичный рынок | 1200 - 1800 | 1000 - 1500 | 600 - 800
|
Положительные тенденции в социально-экономическом развитии Крыма в текущем году позволили заметно улучшить основные показатели и по ряду из них выйти на уровень, превышающий средний по Украине. В частности, Крым входит в пятерку регионов-лидеров по темпам роста в строительстве (на 23,0%).
Все вышеперечисленные факторы позволяют сделать прогноз о повышении цен на квадратные метры в новостройках, связанных, в первую очередь, с повышенным спросом.
Доли сегментов в общем рынке жилой недвижимости.
Положительные экономические тенденции не могли не отразиться и на состоянии спроса и предложения в сегменте доходной недвижимости. Сложилась в некотором смысле, уникальная ситуация: спрос есть, а удовлетворить его некому. В первую очередь покупателей интересуют объекты такой доходной недвижимости, как офисная и торговая, которые и являются привлекательным для инвестиций.
Спрос и предложение офисной и торговой недвижимости.
Также эти сегменты воспринимаются как выгодное вложение капитала, позволяющее довольно быстро вернуть инвестиции.
Существующий дефицит этих сегментов подтверждается растущим спросом на помещения в первых этажах жилых зданий, и переведения в нежилой фонд квартир на первых этажах.
На Севастопольский рынок имеют намерение войти крупные украинские и российские риэлторы. Однако, существует серьезный сдерживающий фактор - отсутствие в городе готовых торговых площадей, соответствующих их требованиям и сдаваемых в аренду.
На основании исследований представленных в данном инвестиционном предложении предлагаем рассмотреть бизнес-план по строительству жилого дома в Севастополе.
 Другие инвестиционные предложения
[наверх]
«На строительных площадках Севастополя». Обзор строительного рынка Севастополя, новостройки 2006
Союз воздуха и камня (особенности строительства из ячеистого бетона)
Другие новостройки Севастополя
| 
